Najave novoga poreza na nekretnine u javnom su prostoru nanovo aktualizirale i problem stambene krize u hrvatskim gradovima i pitanje priuštivoga stanovanja za hrvatske građane. Dok je ta tema jedna od vodećih u zemljama članicama EU-a, upozorava sugovornik Glasa Koncila prof. dr. Gojko Bežovan, u Hrvatskoj pitanje priuštivoga stanovanja još uvijek zauzima marginalnu ulogu. Vodeći hrvatski stručnjak za socijalnu politiku govori o europskim primjerima u koje se mogu ugledati Zagreb i drugi hrvatski gradovi, analizira prijeporne točke prijedloga novoga poreza te objašnjava zašto u Hrvatskoj zbog nepostojeće pomirbe rada i kapitala najviše trpe »obični građani«.
Svaka vlada koja uvodi nove poreze je nepopularna. Još nemamo konačnu inačicu prijedloga novoga poreza da bismo mogli u cjelini donositi zaključke jesu li rješenja koja se predlažu dobra ili loša. Ali u svakom je smislu i korisna ovakva javna rasprava. Jer nemamo puno istraživanja kojima bismo mogli potkrijepiti prijedloge nekih poreznih rješenja. Imamo ustavnu odredbu prema kojoj građani temeljem svojih gospodarskih mogućnosti trebaju pridonositi plaćanju javnih troškova. Međutim efektivno smo naše poreze sveli na plaćanje poreza na dohodak i na potrošnju, a dohodak koji se ostvaruje različitim oblicima najma ostao je negdje po strani. Dugo zagovaram uvođenje toga poreza.
Kada stavimo prijedlog novoga poreza u širi kontekst, možemo se prisjetiti i da smo prije imali porez na nekorištene poslovne nekretnine, na neobrađeno poljoprivredno zemljište i na nekorišteno građevinsko zemljište, pa je naš Ustavni sud ukinuo ta tri poreza i tako se na neki način ozakonilo tzv. rentijerstvo. Građanima se manje isplati raditi, više im se isplati iznajmljivati svoje nekretnine jer tako prolaze ispod radara i plaćaju manje poreze. Zanimljiva je i teza ministra financija koji smatra da će, ako se oporezuju nekretnine za najam, njihovi vlasnici biti potaknuti da ih daju na tržište, ali i da će pritom pasti cijena najma. Prema tome bi i najamni stanovi bili priuštiviji građanima koji si ne mogu priuštiti vlastiti stan.
Da. Tu temu treba gledati i kroz prizmu neujednačenoga regionalnoga razvoja. Možemo biti vlasnici hektara zemljišta u Slavoniji i to nam nije baš nekakvo bogatstvo. U urbanim je zonama, primorju ili na otocima dvije tisuće kvadrata građevinskoga zemljišta pravo bogatstvo. Općenito je vrijednost nekretnina u različitim dijelovima zemlje veoma različita, negdje je ona teret vlasnicima, a negdje se ona prodaje za suho zlato. I to je jedan od razloga zašto je još ranije trebalo uvesti porez na nekretnine, puno ambiciozniji od sadašnjega.
Uzmimo za primjer i ovaj paradoks. Mogu biti vlasnik bloka zgrada u Zagrebu za najam i mene porezna uprava baš ne će doći pitati komu ih iznajmljujem, jesam li sklopio ugovore. No da na Cvjetnom trgu počnem prodavati kestene, nakon nekoga vremena netko bi me pitao jesam li gradu platio dozvolu da mogu to raditi.
Imamo i činjenice, naši sugrađani koji su u turističkoj sezoni zaradili puno novca nakon ljeta dolaze u Zagreb kupiti stan. Oni nemaju prebivalište u Zagrebu i ne plaćaju porez na te stanove, a naši sugrađani iz Zagreba koji su kupili kuće ili apartmane u primorju plaćaju porez jer su to njima vikendice.
To je već dobro poznato u istraživanjima u drugim zemljama, pa i u istraživanjima koje sam proveo sa suradnicima. Dakle, osobito u velikim gradovima stambena kriza ima izravne negativne učinke na demografiju. Mladi ljudi koji su bili dio našega istraživanja u Zagrebu su »migrantska radna snaga«, nemaju potporu roditelja i ne mogu od svojega rada uzeti u najam pristojan stan. Oni odgađaju zasnivanje braka i kažu da im je neriješeno stambeno pitanje ograničenje u planiranju broja djece koju bi htjeli imati. Nama se u Hrvatskoj velik udio biološki reproduktivnoga stanovništva koncentrirao u velike gradove jer tu ima posla, ali tu je i najveća stambena kriza. I to ima negativne demografske učinke. Ne zaboravimo da je dio mladih jednostavno pobjegao iz Hrvatske jer si nisu mogli više dopustiti da žive s roditeljima ili braćom i sestrama, moguće i s bakama i djedovima. Ponekad imamo i tri generacije koje zajedno žive u istom stambenom prostoru. To su ujedno prostori koji su građeni davno, koji su skromni po kvadraturi i koji ni u pogledu održivosti (troškovi za grijanje i hlađenje, izolacija) nisu prikladni.
I psihijatrija poznaje probleme djece koja odrastaju u skučenim stambenim prilikama. Mi nismo svjesni koliko nas kao ljude oblikuje stan – prostor u kojem živimo. Primjerice, nakon korone se promijenila važnost stana jer mnogi sada rade i od kuće. Poslodavci često potiču da se radi od kuće. Pitanje je samo imaju li svi prostora za rad od kuće, tako da svi članovi kućanstva mogu funkcionirati u istom stanu. U hrvatskoj javnosti ne raspravlja se dovoljno o problemima stanovanja. Naše istraživanje identificiralo je i peteročlanu obitelj koja živi u stanu od 39 četvornih metara. Nemaju registriran ugovor o najmu stana, nemaju ondje ni prebivalište ni boravište, imaju problema s prijavom djece u lokalni vrtić. Ne znaju koliko će dugo trajati taj »ugovor«. Moja istraživanja o povijesti problema stanovanja u Hrvatskoj govore da su već dvadesetih i tridesetih godina prošloga stoljeća rasprave o tome u Gradskoj skupštini bile puno žustrije nego danas. Zanimljiva je činjenica da smo za svako područje našega razvoja donijeli jako puno strategija, no ne i strategiju stanovanja i stambene politike. Strategija je u pripremi i o tome bi trebala uslijediti još žustrija rasprava nego što je slučaj s porezom na nekretnine.
Kako odgovoriti na krizu studentskoga smještaja?
Činjenica je i da smo na području stanovanja u usporedbi s drugim članicama EU-a učinili jako malo. Tu bismo trebali učiti iz iskustva Slovenije, Slovačke i Češke, a iskustvo Beča na koje se mnogi pozivaju nama, a ni drugima, nije primjenjivo. Tu se zapravo ne daju napraviti veliki pomaci, stanovi se ne grade od kartona. Proces gradnje stanova dug je i jako skup. Već sada imamo situaciju da nove generacije koje nemaju obiteljsku potporu i nemaju konkurentna zanimanja koja bi im dala velike prihode ostaju osuđene na cjeloživotno podstanarstvo. Da bi država u kratkom vremenu mogla nešto napraviti, prije svega bi trebala izraditi programe subvencioniranja troškova najamnina, imajući u vidu da su cijene najma različite u različitim dijelovima Hrvatske.
Jedna od državnih mjera trebala bi biti i gradnja socijalnih stanova za ranjive skupine te javnonajamnih stanova koji bi bili namijenjeni mlađim obiteljima s djecom. To bi bile uistinu socijalne investicije koje bi dale višestruk povrat. Takvim oblikom ulaganja dobili bismo građane na svoju stranu. Građani postaju zahvalni i zainteresirani za zajednicu u kojoj žive i cijene potpore koje su dobili. To su još uvijek neprokušani projekti u Hrvatskoj. Istina, neki gradovi s boljim proračunima i političkom voljom pomalo utiru put takvim ulaganjima.
Trebalo bi poticati građane na udruživanje u stambene zadruge, što je tradicionalni europski koncept stambenoga zbrinjavanja, da uz kontrolirane državne poticaje sagrade pristojne kuće i stanove.
Država treba po određenim kriterijima pomagati i stambeno nezbrinutim građanima koji kupuju stanove. U ovom vremenu teško je očekivati veće državne projekte gradnje stanova. Važno je istaknuti da svi planovi ulaganja u gradnju stanova zapinju na zemljišnoj politici, urbanističkom planiranju i komunalnoj infrastrukturi.
Gotovo statistički beznačajno. Vlada je već dugo zaokupljena tegobnim poslom stambene poslijepotresne obnove. Međutim mogli smo iz programa EU-a već graditi socijalne stanove u ITU gradovima (riječ je o Integriranim teritorijalnim ulaganjima). Primjerice, mogli smo napraviti evidenciju naselja baraka u velikim gradovima i za te obitelji sagraditi socijalne stanove.
Stanovanje je gorući problem u zemljama EU-a i u novoj Europskoj komisiji bit će imenovan povjerenik za stanovanje. Donijet će se i prvi europski plan priuštivoga stanovanja, a članicama će biti na raspolaganju sredstva za ulaganje u stambene programe.
Povijesno gledano, stambena je politika nastala krajem 19. stoljeća u zapadnim zemljama kada je došlo do pomirbe rada i kapitala. U početku su veliki poslodavci pokraj tvornica gradili naselja za svoje radnike. Poslije se razvila socijalna država i to su postali njezini programi uz povoljne bankarske kredite. U nekim se zemljama to vidjelo kao utjecaj socijalnoga nauka Crkve. I u nas su u prošlom stoljeću postojala takva nastojanja, primjerice naselje Prve hrvatske štedionice u Zagrebu. Ona je bila tada u hrvatskim rukama, danas kapital nije u hrvatskim rukama pa nema volje i prostora za dijalog o pomirbi rada i kapitala. Prisjetimo se i stambenih kredita u švicarskim francima. Sudac Radovan Dobronić, koji je još 2013. donio presudu protiv osam hrvatskih banaka, zaključio je da su banke, vezano uz te kredite, narušile javni poredak Republike Hrvatske, temeljnu vrijednost suvremenih demokratskih sustava. Taj problem još ni danas nismo riješili. Banke su prodale kredite utjerivačima dugova i oni su počeli proganjati naše sugrađane koji su zbog raznih razloga pali u krizu i nisu mogli otplaćivati nezakonite kredite. Mnogo se brakova u Hrvatskoj zbog toga raspalo, mnoga su djeca zato imala nesretno djetinjstvo. Ali Mađari nisu htjeli da se ti dugovi prodaju utjerivačima dugova, to je preuzela država. Tu dolazimo i do pitanja kakva je naša država. Trebamo imati državu koja promiče i štiti interese svojih građana.
Ulaganje u stan i druge nekretnine u nas se drži i kao životna štednja. Tek ćemo vidjeti kakve će učinke imati najavljeni porez i kako će proći umirovljenici. Međutim kod starije populacije trebamo stvari sagledati u širem kontekstu. Kad od roditelja odu djeca, ili kada ostane jedan roditelj, on često ostane živjeti u prevelikom stanu u kojem su troškovi režija previsoki. Nakon smrti roditelja nerijetko dolaze razni imovinski sporovi.
U takvim je okolnostima dio stambenoga fonda nedovoljno iskorišten ili prazan. Stariji su izloženi i lihvarenju onih koji nude ugovore o dosmrtnom uzdržavanju. Već dugo zagovaram da takve ugovore starijima koji nemaju svojih izravnih nasljednika ponude upravo gradovi, a zauzvrat im zajamče pristojnu skrb, što se i radi u razvijem zemljama. Tako mogu prevenirati zloporabe, osigurati odgovarajuću skrb za starije, a njihove stanove koji prelaze u gradsko vlasništvo davati u najam mlađim obiteljima s djecom. Pitanje je pravednosti i održivosti vladinih mjera kada se pomoć umirovljenicima daje samo temeljem visine mirovine. Ima onih koji imaju i po pet-šest stanova, ali niske mirovine, i onda im svi skupa dajemo i socijalnu pomoć. To gradi nepovjerenje građana prema državi i njezinim intervencijama općenito. Trebali bismo raspraviti načelo da sve oblike socijalne pomoći građanima treba davati temeljem provjere njihovih prihoda i imovine. Već dramatičan postaje problem i pitanje smještanja starijih u domove, državne i privatne. Kao članica EU-a Hrvatska je trebala napraviti strategiju dugotrajne skrbi za starije i nemoćne građane. Ključno bi načelo trebalo biti »vaučerizacija« usluga za tu populaciju, a posebno za smještaj u domove.
To je zapravo pitanje održivoga urbanoga razvoja u kojem je čovjek u središtu. Nas je i članstvo u EU-u obvezalo da razmišljamo u tom smjeru, dan nam je i ozbiljan novac, i to je trebalo staviti na dnevni red. Prvo je pitanje u velikim gradovima mobilnost – kako se ljudi kreću od mjesta stanovanja do vrtića, do posla… Teško je vidjeti pozitivne pomake u našim gradovima. Gradovi iz novih članica EU-a od kojih možemo učiti europskim su novcem promijenili izgled, poboljšali mobilnost, a neki i pokrenuli razvoj. Slika je većega broja naših gradova da desetljećima nisu obnavljani. To je za Osijek nedavno napisao poljski novinar.
Zagreb i zagrebačka aglomeracija pred velikim su izazovima ulaganja u infrastrukturu kako bi se poboljšala mobilnost i time život u rubnim i susjednim naseljima učinio održivim i kvalitetnijim.
Treba spomenuti i problem turistifikacije stambenoga fonda. Prenamjena stanova u apartmane za kratkoročan najam, osobito u središnjim dijelovima gradova, utječe na rast najamnima i cijene stanova. Time se dovodi u pitanje kvaliteta života u čitavoj zgradi i susjedstvu, kao i sigurnost. Trebalo je odavno zaustaviti nekontrolirani proces prenamijene stanova bez suglasnosti suvlasnika u zgradama.
Takve su zabrinutosti u svakom slučaju opravdane i javljat će se opravdano nezadovoljstvo glede pravednosti novoga poreza. Vlada bi u prijedlogu zakona trebala navesti i konkretne primjere nekretnina na koje će se plaćati porez s obrazloženjem načela pravednosti. Primjerice, kakav će biti porez na praznu, staru obiteljsku kuću u nekom mjestu u Zabiokovlju, a kakav će se porez plaćati za kuću slične površine s druge strane Biokova?
Mi smo dio globalnoga tržišta nekretnina i naše su nekretnine strancima sve atraktivnije. Privatizacija dijelova obale već se dogodila, a niz stranih investitora u partnerstvu s lokalnim moćnicima devastirao je okoliš. Valjda ćemo i od njih naplatiti porez na vikendice.
Kada je uveden porez na vikendice, već je na idućem popisu stanovnika bilo vidljivo, primjerice, povećanje broja stanovnika na Krku. On se povećao samo zato što su oni koji su vlasnici nekretnina ondje prijavili prebivalište. I nakon novoga poreza bit će i takvih pokušaja izbjegavanja plaćanja poreza, a moguće je da će tu praksu slijediti i stranci.
